寧波購房人鄭先生，2016年年底在寧波格蘭郡庭小區(qū)購買了一套花園洋房。據鄭先生介紹，當時選房時，沙盤是唯一的立體參照物，從沙盤上看，小區(qū)內有多棟7層小樓，每棟樓都像是建在一個小花園中，樓間距很寬，綠化率較高。當時銷售人員介紹，買一層樓送私家花園，他當時就選購了一套一層的花園洋房，付完款后他就和家人開始商量怎么布置自家的小花園，后來還列出了綠植采購清單。但讓他沒想到的是，交房時，實際樓盤周邊環(huán)境和沙盤嚴重不符。
鄭先生：“買房的時候是期房，環(huán)境就是根據沙盤來判斷，內部結構就看看樣板房。因為我們買低層，這方面問的很詳細，售樓小姐也介紹的很詳細，比如說那個花園多大，前面的樓跟樓之間的間距會怎樣，因為這跟采光是有關聯的。售樓人員根據沙盤給我們看，比如說陽光會是怎么樣的，你前面的采光面大概有多大，然后前面的車庫沒正對著你的樓房，他是根據沙盤來介紹這個房子。我們當然也覺得沙盤就像一張地圖一樣，它的實際位置不太可能會變化。到2017年年初，他們來通知交房，我們按照約定去看了房子，一看房子就發(fā)現跟當時房產公司的說法大相徑庭。”
后來，經過測量后，他發(fā)現樓間距、綠化率等都與沙盤展示相去甚遠，而且最讓他無法接受的是，從沙盤上看，他的房屋客廳視野開闊，但實際情況是小區(qū)車庫正好建在房子的對面，嚴重影響視野，小花園的面積也是嚴重縮水。
鄭先生：“就嚇了一大跳。他這個沙盤里面的樓跟樓之間的間距覺得特別大，而地圖上的尺寸是比較小的。我查到底是什么原因?后來量尺寸一算才發(fā)現，他的沙盤按比例縮小以后，把樓再縮小了20%左右，那么樓就變小了，地盤大了，間距就拉大了。原來我們在沙盤里看到的，比如說車庫沒對著我們房子，實際上是正對著的。”
記者：“對你的房屋有哪些影響?”
鄭先生：“陽光肯定受影響了。而且綠地少了很多，環(huán)境差了。當時我就拒絕接收這個房子，你至少給我一個說法。我很不舒服的一點在什么地方?就是買房的時候很客氣，簽協(xié)議也很快，可真到交涉的時候，他說我不是房產公司，我是賣房的，你房子有質量問題，你去找物業(yè)。”
鄭先生說，買房是大事，買房前他還特意在網上查詢了樓盤開發(fā)商的實力和信譽，查清后才付的款，但在他發(fā)現實際樓盤周邊環(huán)境和沙盤嚴重不符問題后想要維權時，卻驚訝地發(fā)現，自己竟然投訴無門。
鄭先生：“我想我口頭找你沒答復，那我信函給你，他說我不會給你簽收，但是你放在這里沒關系。我就放了一份，拍了一下照片。我想想不行，就又通過郵局將信件是寄給合同上面的房產公司，合同上面的公司的地址、電話都是找不到的，電話是不通的。我跟郵件員說，你還是去找售樓處，竟然他們也不收。第三次送信函，我直接送到他們總公司，我說我作為你們的用戶，我給你一個信函，你給我簽收一下，給我一個書面答復。他竟然也說不能簽收。”
鄭先生的訴求是，想要按照現價退房，雖然他保留有沙盤照片等宣傳資料，但由于小區(qū)環(huán)境，尤其是綠化率、樓間距等內容沒有寫進合同中，只是銷售人員口頭承諾，目前自己也只是用肉眼對小區(qū)環(huán)境做了一個評判，所以他感覺維權難度很大，尤其是想要證明開發(fā)商買房時存在虛假宣傳行為，更是難上加難。
鄭先生：“好像上海出了一個政策，說沙盤必須是準的。而在其他地方，關于沙盤就沒有特殊的政策。現在房子都在漲，大家都覺得受點氣算了。我是要求退房，但是我的損失是要承擔的，至少你要給我一個說法。這個說法其實也簡單，就是說他房子現在還在賣，那么你現在賣多少價格，你給我算一個價格。如果你按照原價給我，我也是希望他給我提一個解決方案。他現在都沒方案。”
鄭先生提供了合同、沙盤照片等證據資料，核對過相關資料后，記者展開調查。記者首先撥通了購房合同上顯示的寧波格蘭郡庭小區(qū)開發(fā)商——寧波銀鑫房地產開發(fā)有限公司的聯系電話，但電話始終無法打通。記者又撥通經常聯系鄭先生的客服人員王女士的電話，王女士答復，她們在沙盤上注明了：沙盤模型僅供參考。也就是說，開發(fā)商可以因此免責。
開發(fā)商客服：“業(yè)務員已經離職了，因為我們所有的業(yè)務員在接待的時候都是有經過系統(tǒng)培訓的，包括樓間距這些東西都是有項目資料在的，這些都是按照工程部給的資料介紹的，這都不會弄錯的。”
記者：“沙盤是按審核過的規(guī)劃圖來做的，是吧?”
開發(fā)商客服：“我們當時上面都有顯示的，‘僅供參考’。因為我也只是一個業(yè)務員，我也不是相關負責人，具體的一些信息我也不是特別清楚。具體情況您要么打電話給開發(fā)商領導，自己跟他溝通一下。”
記者：“您現在方便提供給我一個他的聯系電話嗎?”
開發(fā)商客服：“如果您是作為一個很正式的記者采訪，那請?zhí)崆案覀兏嬷?，我們要跟開發(fā)商去確認，我們是否有權利接待你們的采訪，好吧?”
記者：“那什么時候能回復我電話呢?”
開發(fā)商客服：“等跟開發(fā)商打完電話確認完以后，我們再跟你回話。”
記者：“其實你們可以告知我開發(fā)商的聯系電話，我可以直接跟他們聯系。”
開發(fā)商客服：“首先一點，我們先要跟開發(fā)商確認過，能否告知你電話號碼。”
記者：“好的，我們的聯系電話跟郵箱我都告訴您。”
開發(fā)商客服：“那我等會兒給你答復。”
到目前為止，開發(fā)商方面對該事件沒有做出任何回應?！短焯?15》節(jié)目會繼續(xù)關注并報道事件進展。
關于這一話題，北京市律師協(xié)會消費者權益法律專業(yè)委員會主任蘆云、北京潮陽律師事務所律師裘葉共同作出分析與解讀。
經濟之聲：開發(fā)商方面的客服人員王女士答復記者，她們在沙盤上注明了：沙盤模型僅供參考，也就是說，開發(fā)商可以因此免責。沙盤是否具有法律效力?沙盤展示跟實際不符究竟屬不屬于違約?是否構成違約?
裘葉：“關于沙盤的效率，其實在最高院關于審理商品房買賣合同糾紛中有一條提到了商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是我個人認為目前這種沙盤應該等同于銷售廣告或者宣傳資料，它是供買房人參考的銷售資料。但是最高院的司法解釋規(guī)定了，如果出賣人就商品房開發(fā)范圍內的房屋及相關設施做了一個具體的說明和允諾，而且具體的允諾和說明對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應視為要約。也就是說，首先這個東西本身是一個要約邀請，但是它在一定條件下能夠轉化為要約，也就是說沙盤上面對于這些設備設施以及房屋的一些相關情況是做了很明確的說明的。比如制作沙盤是有比例尺寸的，我能根據沙盤算出來樓間距或樓高是多少。如果沙盤上有的東西實際中沒有，可能沙盤的具體內容應該被視為一些要約，但是具體情況要具體分析。而且在沙盤上需要明確顯示的內容必須是很明確、很具體的概念才能被視為要約。”
經濟之聲：注明了沙盤模型僅供參考，就可以免責嗎?
蘆云：“在這一案例中，我們了解的內容有限，所以需要進一步去了解購房人在簽訂合同時是否達到了整體確認的狀態(tài)。如果達到了，他對于沙盤和實際房子的情況應該有一個預判，在這種情況下，他就不應該把它當成一個重大的參考因素。但是如果僅僅是放置了這么一塊牌子，相關的售樓人員沒有充分說明，并且也沒有在合同中載明或作出明顯的提示。因為雙方的信息不對稱，基于這樣一個公平的原則，開發(fā)商可能在銷售的時候是存在一些瑕疵的。沙盤內容是否是合同的內容，歸根到底是依據商品房買賣司法解釋的第三條規(guī)定。這里面需要考察兩個條件，一個是他所做的說明和允諾是不是具體明確。第二它是否對房屋的價格和消費者購買這個房子產生了重大的影響。”
經濟之聲：鄭先生的訴求是想要按照現價退房，雖然他保留有沙盤照片等宣傳資料，但由于小區(qū)環(huán)境，尤其是綠化率、樓間距等內容沒有寫在合同中，只是銷售人員口頭承諾，他也只是用肉眼對小區(qū)環(huán)境做了一個評判，所以他感覺維權并非易事，尤其是想要證明開發(fā)商買房時存在虛假宣傳行為，更是難上加難。鄭先生按現價退房的要求合理嗎?
裘葉：“他可以這么主張，但是實際的情況可能需要根據合同訂立雙方對于這個合同履行過錯程度來看。比如現在法院或者相關部門認定這個開發(fā)商當時在訂立合同過程時確實存在一些虛假的行為或者過錯，消費者要求按照現價退房也是有可能的，但是前提是你需要證明雙方之間的過錯程度。同時消費者提到自己只是用肉眼對小區(qū)的環(huán)境進行了一個判斷，也就是說他目前沒有任何的書面材料能夠證明他所住的小區(qū)跟沙盤的模型完全不一致，他必須有書面的證據來證明他的主張。如果他沒有任何證據，只是用肉眼看，那這個訴求肯定得不到滿足。”
蘆云：“因為消費者在維權的時候首先有一個舉證責任，你要證明存在這樣一個事實，并且因為這樣的事實致使你陷入這樣一種錯誤認識中。在這個案例中，我們相信這位消費者說的是實情，但是如果涉及到訴訟，他需要完成一個舉證責任，如果只是憑一些口頭的或者肉眼的判斷，這確實是一個比較大的障礙。并且涉及到樓間距、綠化率、容積率包括配套設施的內容實際上是購買商品房時最重要的考量因素，然而這些因素都沒有記載到合同里，這確實是一個比較大的欠缺。”
經濟之聲：選購期房，沙盤是唯一的立體參照物，但旁邊還有口若懸河的銷售人員，沙盤究竟該怎么看?怎樣才能透過沙盤看出種種問題，避免利益受損?
蘆云：“首先，我們在購買商品房時一定要堅持一個最重要的原則，就是以書面記載為準，無論他怎么口若懸河，無論他的沙盤和樣品房做的多么漂亮，你要以記載在合同上的內容為準。如果消費者對于一些方面有特別的需求，我們也建議把這些內容寫在合同里面。這樣一來，雙方就互相有一個權利義務對等的依據，即便發(fā)生了糾紛，我們也可以依據這個合同去主張相應的權利。第二，我們建議廣大的消費者在購買房屋時一定要進行實地的考察。這種實地的考察不僅包括小區(qū)內部的環(huán)境、綠化、容積率包括樓層和一些公共設施的配套，還包括小區(qū)周邊的一些高壓線或者其他附屬的設備設施，在必要的情況下也可以向當地的有關部門或者周圍的一些朋友進行了解。第三，具體到沙盤而言，消費者說他只是看到這個沙盤的樓間距很大，他又通過自己的測量發(fā)現了實際情況與之不符，但是這種風險的預防完全在接觸之初就可以完成。沙盤擺在那里，我們有權利直接向開發(fā)商、銷售人員詢問實際的樓間距、實際的綠化率和容積率是多少。問清楚之后，再把這些內容寫入合同里，這就可以避免很大的問題，而實際上他都是看著沙盤覺得綠化率挺高，覺得樓間距很大。我們雖然有商品房買賣司法解釋這樣一個規(guī)定，但是他在實際中還是需要一個具體的判別的。最后，消費者在簽訂這個合同時，對于交房的時間、辦理房產證的時間以及辦理相關貸款和繳納相應費用的時間也應該有一個明確的約定。”
經濟之聲：樓盤沙盤“造假”現象為什么會層出不窮?
裘葉：“首先因為你是期房，所以在消費者做決定購買這個房屋的時候沙盤是一個重要的參考因素，所以很多開發(fā)商為了銷售，會重金去包裝這些樓盤的沙盤，讓消費者一眼覺得這個沙盤很舒服，這個樓盤整體都很舒服，包括布局等。而且所有開發(fā)商的目的都是銷售，所以說他在做宣傳，包括做沙盤的時候會有意識的縮短很多東西。比如設備間在哪，化糞池在哪，垃圾站在哪，這些內容一般在沙盤當中都是看不到的。而且很多消費者在購房的時候也忽略了這些東西，當然這個消費者可能會比較注重整個小區(qū)的環(huán)境，很多消費者只關注這個房子的本身，這就會導致這種問題的產生。開發(fā)商把這個樓盤的沙盤包裝的特別精致，但是在實際交房的過程中會給消費者兩種不同的體驗，所以這個時候我們就需要消費者首先要弄清楚房子本身，第二是房子小區(qū)周圍的環(huán)境。其實實地考察是一個特別好的方式，因為等消費者能夠簽合同購買決定房屋的時候，這個房屋至少是已經封頂了，基本的東西都應該已經出來了。而且在購房合同當中，首先大家要明白，沙盤可能在一般情況下都僅僅是被認定為一個要約邀請，而不是一個實際的要約。在這種情況下，你對于沙盤的概念理解就不能特別依賴于沙盤，你要考慮綜合的情況，同時在向銷售者查詢時，消費者必須要弄清楚沙盤的模型是否是僅供參考，這些內容是否都能在合同當中體現。”
經濟之聲：記者采訪多個購房人后發(fā)現，不少人買房選房時，對小區(qū)環(huán)境問題很重視，但是簽合同時，他們的關注點主要還是“房子”，集中在價格、交房期限、違約責任等內容上，對于小區(qū)環(huán)境，尤其是綠化率、樓間距等內容是否應該在合同上體現，并沒有多少人了解。而且很多人表示，在收房時，也只能用肉眼對小區(qū)環(huán)境做一個評判，也沒有統(tǒng)一的尺度標準可循，就算認為和宣傳不符，最終也由于沒有有力證據，而放棄維權。不管是期房還是現房，綠化率、樓間距等內容是否應該在合同上體現?
蘆云：“這些信息都是要記載在合同上的，正如這個案件，其實最后他維權遇到的障礙就是當時都是口頭承諾，合同上都沒有記載，開發(fā)商又往往會說某某銷售員離職了，他當時給你的承諾不算數，這個就會導致消費者維權面臨著一個很大的困難，所以凡是消費者認為重要的或者對自己影響很大的條件和因素都應當記載在合同上，甚至可以寫一句，如果說你達不到或者不具備什么樣的條件，我是不會買這個房子的。這也是最后如果要進行司法判斷的一個很重要的考量因素，相應的違約也應當寫清楚。至于如何收集證據，消費者可能需要在看這個房子時拿到他的宣傳材料，看他的沙盤，包括一些介紹，同時在簽署合同的各個環(huán)節(jié)都需要保存相應的材料?？赡苡袝r候一個疏忽就會導致后邊的維權受到了阻礙，所以我們建議消費者在各個環(huán)節(jié)都留心相應的書面材料。既然現在房子的價值這么高，也是我們消費者在日常消費中最重要的一筆開支，大家還是要花一點時間讓銷售人員向你解釋清楚了，再去逐頁簽字。如果在事后出現了糾紛，消費者要及時向開發(fā)商反映這樣的問題，在溝通和維權的過程中也應當注意證據的保存。”
