寧波購(gòu)房人鄭先生，2016年年底在寧波格蘭郡庭小區(qū)購(gòu)買了一套花園洋房。據(jù)鄭先生介紹，當(dāng)時(shí)選房時(shí)，沙盤是唯一的立體參照物，從沙盤上看，小區(qū)內(nèi)有多棟7層小樓，每棟樓都像是建在一個(gè)小花園中，樓間距很寬，綠化率較高。當(dāng)時(shí)銷售人員介紹，買一層樓送私家花園，他當(dāng)時(shí)就選購(gòu)了一套一層的花園洋房，付完款后他就和家人開始商量怎么布置自家的小花園，后來(lái)還列出了綠植采購(gòu)清單。但讓他沒(méi)想到的是，交房時(shí)，實(shí)際樓盤周邊環(huán)境和沙盤嚴(yán)重不符。
鄭先生：“買房的時(shí)候是期房，環(huán)境就是根據(jù)沙盤來(lái)判斷，內(nèi)部結(jié)構(gòu)就看看樣板房。因?yàn)槲覀冑I低層，這方面問(wèn)的很詳細(xì)，售樓小姐也介紹的很詳細(xì)，比如說(shuō)那個(gè)花園多大，前面的樓跟樓之間的間距會(huì)怎樣，因?yàn)檫@跟采光是有關(guān)聯(lián)的。售樓人員根據(jù)沙盤給我們看，比如說(shuō)陽(yáng)光會(huì)是怎么樣的，你前面的采光面大概有多大，然后前面的車庫(kù)沒(méi)正對(duì)著你的樓房，他是根據(jù)沙盤來(lái)介紹這個(gè)房子。我們當(dāng)然也覺(jué)得沙盤就像一張地圖一樣，它的實(shí)際位置不太可能會(huì)變化。到2017年年初，他們來(lái)通知交房，我們按照約定去看了房子，一看房子就發(fā)現(xiàn)跟當(dāng)時(shí)房產(chǎn)公司的說(shuō)法大相徑庭。”
后來(lái)，經(jīng)過(guò)測(cè)量后，他發(fā)現(xiàn)樓間距、綠化率等都與沙盤展示相去甚遠(yuǎn)，而且最讓他無(wú)法接受的是，從沙盤上看，他的房屋客廳視野開闊，但實(shí)際情況是小區(qū)車庫(kù)正好建在房子的對(duì)面，嚴(yán)重影響視野，小花園的面積也是嚴(yán)重縮水。
鄭先生：“就嚇了一大跳。他這個(gè)沙盤里面的樓跟樓之間的間距覺(jué)得特別大，而地圖上的尺寸是比較小的。我查到底是什么原因?后來(lái)量尺寸一算才發(fā)現(xiàn)，他的沙盤按比例縮小以后，把樓再縮小了20%左右，那么樓就變小了，地盤大了，間距就拉大了。原來(lái)我們?cè)谏潮P里看到的，比如說(shuō)車庫(kù)沒(méi)對(duì)著我們房子，實(shí)際上是正對(duì)著的。”
記者：“對(duì)你的房屋有哪些影響?”
鄭先生：“陽(yáng)光肯定受影響了。而且綠地少了很多，環(huán)境差了。當(dāng)時(shí)我就拒絕接收這個(gè)房子，你至少給我一個(gè)說(shuō)法。我很不舒服的一點(diǎn)在什么地方?就是買房的時(shí)候很客氣，簽協(xié)議也很快，可真到交涉的時(shí)候，他說(shuō)我不是房產(chǎn)公司，我是賣房的，你房子有質(zhì)量問(wèn)題，你去找物業(yè)。”
鄭先生說(shuō)，買房是大事，買房前他還特意在網(wǎng)上查詢了樓盤開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)，查清后才付的款，但在他發(fā)現(xiàn)實(shí)際樓盤周邊環(huán)境和沙盤嚴(yán)重不符問(wèn)題后想要維權(quán)時(shí)，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，自己竟然投訴無(wú)門。
鄭先生：“我想我口頭找你沒(méi)答復(fù)，那我信函給你，他說(shuō)我不會(huì)給你簽收，但是你放在這里沒(méi)關(guān)系。我就放了一份，拍了一下照片。我想想不行，就又通過(guò)郵局將信件是寄給合同上面的房產(chǎn)公司，合同上面的公司的地址、電話都是找不到的，電話是不通的。我跟郵件員說(shuō)，你還是去找售樓處，竟然他們也不收。第三次送信函，我直接送到他們總公司，我說(shuō)我作為你們的用戶，我給你一個(gè)信函，你給我簽收一下，給我一個(gè)書面答復(fù)。他竟然也說(shuō)不能簽收。”
鄭先生的訴求是，想要按照現(xiàn)價(jià)退房，雖然他保留有沙盤照片等宣傳資料，但由于小區(qū)環(huán)境，尤其是綠化率、樓間距等內(nèi)容沒(méi)有寫進(jìn)合同中，只是銷售人員口頭承諾，目前自己也只是用肉眼對(duì)小區(qū)環(huán)境做了一個(gè)評(píng)判，所以他感覺(jué)維權(quán)難度很大，尤其是想要證明開發(fā)商買房時(shí)存在虛假宣傳行為，更是難上加難。
鄭先生：“好像上海出了一個(gè)政策，說(shuō)沙盤必須是準(zhǔn)的。而在其他地方，關(guān)于沙盤就沒(méi)有特殊的政策?，F(xiàn)在房子都在漲，大家都覺(jué)得受點(diǎn)氣算了。我是要求退房，但是我的損失是要承擔(dān)的，至少你要給我一個(gè)說(shuō)法。這個(gè)說(shuō)法其實(shí)也簡(jiǎn)單，就是說(shuō)他房子現(xiàn)在還在賣，那么你現(xiàn)在賣多少價(jià)格，你給我算一個(gè)價(jià)格。如果你按照原價(jià)給我，我也是希望他給我提一個(gè)解決方案。他現(xiàn)在都沒(méi)方案。”
鄭先生提供了合同、沙盤照片等證據(jù)資料，核對(duì)過(guò)相關(guān)資料后，記者展開調(diào)查。記者首先撥通了購(gòu)房合同上顯示的寧波格蘭郡庭小區(qū)開發(fā)商——寧波銀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的聯(lián)系電話，但電話始終無(wú)法打通。記者又撥通經(jīng)常聯(lián)系鄭先生的客服人員王女士的電話，王女士答復(fù)，她們?cè)谏潮P上注明了：沙盤模型僅供參考。也就是說(shuō)，開發(fā)商可以因此免責(zé)。
開發(fā)商客服：“業(yè)務(wù)員已經(jīng)離職了，因?yàn)槲覀兯械臉I(yè)務(wù)員在接待的時(shí)候都是有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)的，包括樓間距這些東西都是有項(xiàng)目資料在的，這些都是按照工程部給的資料介紹的，這都不會(huì)弄錯(cuò)的。”
記者：“沙盤是按審核過(guò)的規(guī)劃圖來(lái)做的，是吧?”
開發(fā)商客服：“我們當(dāng)時(shí)上面都有顯示的，‘僅供參考’。因?yàn)槲乙仓皇且粋€(gè)業(yè)務(wù)員，我也不是相關(guān)負(fù)責(zé)人，具體的一些信息我也不是特別清楚。具體情況您要么打電話給開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，自己跟他溝通一下。”
記者：“您現(xiàn)在方便提供給我一個(gè)他的聯(lián)系電話嗎?”
開發(fā)商客服：“如果您是作為一個(gè)很正式的記者采訪，那請(qǐng)?zhí)崆案覀兏嬷?，我們要跟開發(fā)商去確認(rèn)，我們是否有權(quán)利接待你們的采訪，好吧?”
記者：“那什么時(shí)候能回復(fù)我電話呢?”
開發(fā)商客服：“等跟開發(fā)商打完電話確認(rèn)完以后，我們?cè)俑慊卦挕?rdquo;
記者：“其實(shí)你們可以告知我開發(fā)商的聯(lián)系電話，我可以直接跟他們聯(lián)系。”
開發(fā)商客服：“首先一點(diǎn)，我們先要跟開發(fā)商確認(rèn)過(guò)，能否告知你電話號(hào)碼。”
記者：“好的，我們的聯(lián)系電話跟郵箱我都告訴您。”
開發(fā)商客服：“那我等會(huì)兒給你答復(fù)。”
到目前為止，開發(fā)商方面對(duì)該事件沒(méi)有做出任何回應(yīng)。《天天315》節(jié)目會(huì)繼續(xù)關(guān)注并報(bào)道事件進(jìn)展。
關(guān)于這一話題，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云、北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師裘葉共同作出分析與解讀。
經(jīng)濟(jì)之聲：開發(fā)商方面的客服人員王女士答復(fù)記者，她們?cè)谏潮P上注明了：沙盤模型僅供參考，也就是說(shuō)，開發(fā)商可以因此免責(zé)。沙盤是否具有法律效力?沙盤展示跟實(shí)際不符究竟屬不屬于違約?是否構(gòu)成違約?
裘葉：“關(guān)于沙盤的效率，其實(shí)在最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中有一條提到了商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是我個(gè)人認(rèn)為目前這種沙盤應(yīng)該等同于銷售廣告或者宣傳資料，它是供買房人參考的銷售資料。但是最高院的司法解釋規(guī)定了，如果出賣人就商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做了一個(gè)具體的說(shuō)明和允諾，而且具體的允諾和說(shuō)明對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。也就是說(shuō)，首先這個(gè)東西本身是一個(gè)要約邀請(qǐng)，但是它在一定條件下能夠轉(zhuǎn)化為要約，也就是說(shuō)沙盤上面對(duì)于這些設(shè)備設(shè)施以及房屋的一些相關(guān)情況是做了很明確的說(shuō)明的。比如制作沙盤是有比例尺寸的，我能根據(jù)沙盤算出來(lái)樓間距或樓高是多少。如果沙盤上有的東西實(shí)際中沒(méi)有，可能沙盤的具體內(nèi)容應(yīng)該被視為一些要約，但是具體情況要具體分析。而且在沙盤上需要明確顯示的內(nèi)容必須是很明確、很具體的概念才能被視為要約。”
經(jīng)濟(jì)之聲：注明了沙盤模型僅供參考，就可以免責(zé)嗎?
蘆云：“在這一案例中，我們了解的內(nèi)容有限，所以需要進(jìn)一步去了解購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)是否達(dá)到了整體確認(rèn)的狀態(tài)。如果達(dá)到了，他對(duì)于沙盤和實(shí)際房子的情況應(yīng)該有一個(gè)預(yù)判，在這種情況下，他就不應(yīng)該把它當(dāng)成一個(gè)重大的參考因素。但是如果僅僅是放置了這么一塊牌子，相關(guān)的售樓人員沒(méi)有充分說(shuō)明，并且也沒(méi)有在合同中載明或作出明顯的提示。因?yàn)殡p方的信息不對(duì)稱，基于這樣一個(gè)公平的原則，開發(fā)商可能在銷售的時(shí)候是存在一些瑕疵的。沙盤內(nèi)容是否是合同的內(nèi)容，歸根到底是依據(jù)商品房買賣司法解釋的第三條規(guī)定。這里面需要考察兩個(gè)條件，一個(gè)是他所做的說(shuō)明和允諾是不是具體明確。第二它是否對(duì)房屋的價(jià)格和消費(fèi)者購(gòu)買這個(gè)房子產(chǎn)生了重大的影響。”
經(jīng)濟(jì)之聲：鄭先生的訴求是想要按照現(xiàn)價(jià)退房，雖然他保留有沙盤照片等宣傳資料，但由于小區(qū)環(huán)境，尤其是綠化率、樓間距等內(nèi)容沒(méi)有寫在合同中，只是銷售人員口頭承諾，他也只是用肉眼對(duì)小區(qū)環(huán)境做了一個(gè)評(píng)判，所以他感覺(jué)維權(quán)并非易事，尤其是想要證明開發(fā)商買房時(shí)存在虛假宣傳行為，更是難上加難。鄭先生按現(xiàn)價(jià)退房的要求合理嗎?
裘葉：“他可以這么主張，但是實(shí)際的情況可能需要根據(jù)合同訂立雙方對(duì)于這個(gè)合同履行過(guò)錯(cuò)程度來(lái)看。比如現(xiàn)在法院或者相關(guān)部門認(rèn)定這個(gè)開發(fā)商當(dāng)時(shí)在訂立合同過(guò)程時(shí)確實(shí)存在一些虛假的行為或者過(guò)錯(cuò)，消費(fèi)者要求按照現(xiàn)價(jià)退房也是有可能的，但是前提是你需要證明雙方之間的過(guò)錯(cuò)程度。同時(shí)消費(fèi)者提到自己只是用肉眼對(duì)小區(qū)的環(huán)境進(jìn)行了一個(gè)判斷，也就是說(shuō)他目前沒(méi)有任何的書面材料能夠證明他所住的小區(qū)跟沙盤的模型完全不一致，他必須有書面的證據(jù)來(lái)證明他的主張。如果他沒(méi)有任何證據(jù)，只是用肉眼看，那這個(gè)訴求肯定得不到滿足。”
蘆云：“因?yàn)橄M(fèi)者在維權(quán)的時(shí)候首先有一個(gè)舉證責(zé)任，你要證明存在這樣一個(gè)事實(shí)，并且因?yàn)檫@樣的事實(shí)致使你陷入這樣一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)中。在這個(gè)案例中，我們相信這位消費(fèi)者說(shuō)的是實(shí)情，但是如果涉及到訴訟，他需要完成一個(gè)舉證責(zé)任，如果只是憑一些口頭的或者肉眼的判斷，這確實(shí)是一個(gè)比較大的障礙。并且涉及到樓間距、綠化率、容積率包括配套設(shè)施的內(nèi)容實(shí)際上是購(gòu)買商品房時(shí)最重要的考量因素，然而這些因素都沒(méi)有記載到合同里，這確實(shí)是一個(gè)比較大的欠缺。”
經(jīng)濟(jì)之聲：選購(gòu)期房，沙盤是唯一的立體參照物，但旁邊還有口若懸河的銷售人員，沙盤究竟該怎么看?怎樣才能透過(guò)沙盤看出種種問(wèn)題，避免利益受損?
蘆云：“首先，我們?cè)谫?gòu)買商品房時(shí)一定要堅(jiān)持一個(gè)最重要的原則，就是以書面記載為準(zhǔn)，無(wú)論他怎么口若懸河，無(wú)論他的沙盤和樣品房做的多么漂亮，你要以記載在合同上的內(nèi)容為準(zhǔn)。如果消費(fèi)者對(duì)于一些方面有特別的需求，我們也建議把這些內(nèi)容寫在合同里面。這樣一來(lái)，雙方就互相有一個(gè)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的依據(jù)，即便發(fā)生了糾紛，我們也可以依據(jù)這個(gè)合同去主張相應(yīng)的權(quán)利。第二，我們建議廣大的消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)一定要進(jìn)行實(shí)地的考察。這種實(shí)地的考察不僅包括小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、綠化、容積率包括樓層和一些公共設(shè)施的配套，還包括小區(qū)周邊的一些高壓線或者其他附屬的設(shè)備設(shè)施，在必要的情況下也可以向當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門或者周圍的一些朋友進(jìn)行了解。第三，具體到沙盤而言，消費(fèi)者說(shuō)他只是看到這個(gè)沙盤的樓間距很大，他又通過(guò)自己的測(cè)量發(fā)現(xiàn)了實(shí)際情況與之不符，但是這種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防完全在接觸之初就可以完成。沙盤擺在那里，我們有權(quán)利直接向開發(fā)商、銷售人員詢問(wèn)實(shí)際的樓間距、實(shí)際的綠化率和容積率是多少。問(wèn)清楚之后，再把這些內(nèi)容寫入合同里，這就可以避免很大的問(wèn)題，而實(shí)際上他都是看著沙盤覺(jué)得綠化率挺高，覺(jué)得樓間距很大。我們雖然有商品房買賣司法解釋這樣一個(gè)規(guī)定，但是他在實(shí)際中還是需要一個(gè)具體的判別的。最后，消費(fèi)者在簽訂這個(gè)合同時(shí)，對(duì)于交房的時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的時(shí)間以及辦理相關(guān)貸款和繳納相應(yīng)費(fèi)用的時(shí)間也應(yīng)該有一個(gè)明確的約定。”
經(jīng)濟(jì)之聲：樓盤沙盤“造假”現(xiàn)象為什么會(huì)層出不窮?
裘葉：“首先因?yàn)槟闶瞧诜?，所以在消費(fèi)者做決定購(gòu)買這個(gè)房屋的時(shí)候沙盤是一個(gè)重要的參考因素，所以很多開發(fā)商為了銷售，會(huì)重金去包裝這些樓盤的沙盤，讓消費(fèi)者一眼覺(jué)得這個(gè)沙盤很舒服，這個(gè)樓盤整體都很舒服，包括布局等。而且所有開發(fā)商的目的都是銷售，所以說(shuō)他在做宣傳，包括做沙盤的時(shí)候會(huì)有意識(shí)的縮短很多東西。比如設(shè)備間在哪，化糞池在哪，垃圾站在哪，這些內(nèi)容一般在沙盤當(dāng)中都是看不到的。而且很多消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候也忽略了這些東西，當(dāng)然這個(gè)消費(fèi)者可能會(huì)比較注重整個(gè)小區(qū)的環(huán)境，很多消費(fèi)者只關(guān)注這個(gè)房子的本身，這就會(huì)導(dǎo)致這種問(wèn)題的產(chǎn)生。開發(fā)商把這個(gè)樓盤的沙盤包裝的特別精致，但是在實(shí)際交房的過(guò)程中會(huì)給消費(fèi)者兩種不同的體驗(yàn)，所以這個(gè)時(shí)候我們就需要消費(fèi)者首先要弄清楚房子本身，第二是房子小區(qū)周圍的環(huán)境。其實(shí)實(shí)地考察是一個(gè)特別好的方式，因?yàn)榈认M(fèi)者能夠簽合同購(gòu)買決定房屋的時(shí)候，這個(gè)房屋至少是已經(jīng)封頂了，基本的東西都應(yīng)該已經(jīng)出來(lái)了。而且在購(gòu)房合同當(dāng)中，首先大家要明白，沙盤可能在一般情況下都僅僅是被認(rèn)定為一個(gè)要約邀請(qǐng)，而不是一個(gè)實(shí)際的要約。在這種情況下，你對(duì)于沙盤的概念理解就不能特別依賴于沙盤，你要考慮綜合的情況，同時(shí)在向銷售者查詢時(shí)，消費(fèi)者必須要弄清楚沙盤的模型是否是僅供參考，這些內(nèi)容是否都能在合同當(dāng)中體現(xiàn)。”
經(jīng)濟(jì)之聲：記者采訪多個(gè)購(gòu)房人后發(fā)現(xiàn)，不少人買房選房時(shí)，對(duì)小區(qū)環(huán)境問(wèn)題很重視，但是簽合同時(shí)，他們的關(guān)注點(diǎn)主要還是“房子”，集中在價(jià)格、交房期限、違約責(zé)任等內(nèi)容上，對(duì)于小區(qū)環(huán)境，尤其是綠化率、樓間距等內(nèi)容是否應(yīng)該在合同上體現(xiàn)，并沒(méi)有多少人了解。而且很多人表示，在收房時(shí)，也只能用肉眼對(duì)小區(qū)環(huán)境做一個(gè)評(píng)判，也沒(méi)有統(tǒng)一的尺度標(biāo)準(zhǔn)可循，就算認(rèn)為和宣傳不符，最終也由于沒(méi)有有力證據(jù)，而放棄維權(quán)。不管是期房還是現(xiàn)房，綠化率、樓間距等內(nèi)容是否應(yīng)該在合同上體現(xiàn)?
蘆云：“這些信息都是要記載在合同上的，正如這個(gè)案件，其實(shí)最后他維權(quán)遇到的障礙就是當(dāng)時(shí)都是口頭承諾，合同上都沒(méi)有記載，開發(fā)商又往往會(huì)說(shuō)某某銷售員離職了，他當(dāng)時(shí)給你的承諾不算數(shù)，這個(gè)就會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)面臨著一個(gè)很大的困難，所以凡是消費(fèi)者認(rèn)為重要的或者對(duì)自己影響很大的條件和因素都應(yīng)當(dāng)記載在合同上，甚至可以寫一句，如果說(shuō)你達(dá)不到或者不具備什么樣的條件，我是不會(huì)買這個(gè)房子的。這也是最后如果要進(jìn)行司法判斷的一個(gè)很重要的考量因素，相應(yīng)的違約也應(yīng)當(dāng)寫清楚。至于如何收集證據(jù)，消費(fèi)者可能需要在看這個(gè)房子時(shí)拿到他的宣傳材料，看他的沙盤，包括一些介紹，同時(shí)在簽署合同的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要保存相應(yīng)的材料?？赡苡袝r(shí)候一個(gè)疏忽就會(huì)導(dǎo)致后邊的維權(quán)受到了阻礙，所以我們建議消費(fèi)者在各個(gè)環(huán)節(jié)都留心相應(yīng)的書面材料。既然現(xiàn)在房子的價(jià)值這么高，也是我們消費(fèi)者在日常消費(fèi)中最重要的一筆開支，大家還是要花一點(diǎn)時(shí)間讓銷售人員向你解釋清楚了，再去逐頁(yè)簽字。如果在事后出現(xiàn)了糾紛，消費(fèi)者要及時(shí)向開發(fā)商反映這樣的問(wèn)題，在溝通和維權(quán)的過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)注意證據(jù)的保存。”
